Modelo 180: cómo cuadrar el resumen anual del alquiler

Alquilas un local para trabajar por tu cuenta y tu gestoría te pide revisar el borrador del modelo 180. Las retenciones coinciden con los modelos 115, pero en julio cambió el arrendador y en el borrador sigue apareciendo el anterior. El total cuadra; el reparto falla.

Para cerrar el resumen anual necesitas comprobar dos cosas: cuánto declaraste en cada periodo y a quién corresponde cada importe. Con una sola hoja puedes llevarle a tu gestoría las cifras, el documento que respalda cada una y las dudas que aún quedan por resolver.

Qué resume el modelo 180 y qué ingresas con el 115

El modelo 115 es la autoliquidación periódica con la que ingresas las retenciones que corresponden a esos alquileres. Puede ser mensual o trimestral, según tu caso.

El modelo 180 es la declaración informativa anual que recoge las bases y retenciones de esas operaciones y las desglosa por inmueble y por perceptor, que es quien tiene derecho a cobrar el alquiler. Presentar el 180 no supone un nuevo pago de las retenciones del alquiler.

Esta guía trata de alquileres y subalquileres de inmuebles urbanos en territorio común cuyas rentas están sujetas a retención y se declaran mediante el 115. Está pensada para quien debe retener, como un autónomo que paga el alquiler de su local en el ejercicio de su actividad.

El manual de la AEAT sobre retenciones del alquiler recoge excepciones: por ejemplo, determinados arrendadores que acreditan los requisitos del IAE. Que el arrendador sea una sociedad tampoco descarta por sí solo la retención.

Si pagas un subalquiler, verifica cómo se califica esa renta. La AEAT excluye del 115 las rentas de subarrendamiento que para el perceptor sean rendimientos del capital mobiliario en el IRPF.

Si pagas por un espacio con servicios incluidos, revisa qué remunera la cuota antes de tratarla como renta. La guía sobre coworking y retención del alquiler te ayuda a localizar las cláusulas y los conceptos que conviene enseñar a tu gestoría. Si interviene una hacienda foral o el arrendador es no residente, confirma primero la administración y el modelo que correspondan.

La hoja que puedes entregar a tu gestoría

Pon arriba el ejercicio, tu NIF y la periodicidad del 115. Usa la hoja como portada del expediente: deja los documentos como adjuntos y cítalos por nombre, número de factura o referencia de presentación. Así tu gestoría puede ir directamente al papel que explica una cifra o un cambio de arrendador.

1. Contrato y anexos. Identifica el local, la vigencia, el arrendador y los vencimientos pactados. Si cambia quién tiene derecho a cobrar, indica la fecha y adjunta el documento que lo acredita.
2. Facturas y pagos. Relaciona cada factura con su justificante. Anota número, fecha, vencimiento, fecha de pago, base de retención, IVA, importe retenido y neto pagado. Señala los pagos parciales, agrupados o pendientes, y enlaza cualquier rectificativa con su factura original.
3. Modelo 115 de cada periodo. Adjunta los justificantes de cada mes o trimestre que corresponda. Si hubo una complementaria u otra corrección, guarda también el 115 original y anota qué bases y retenciones quedaron declaradas. Separa los cambios presentados de los que aún están pendientes.
4. Borrador del modelo 180. Escribe el NIF del perceptor real y sus apellidos y nombre o razón social completa. Añade la dirección y referencia catastral del inmueble, la base y la retención atribuidas, y los meses o facturas que respaldan ese reparto.

Puedes copiar estas tres líneas de trabajo y repetir cada una donde haga falta. Si tienes un único local y un solo arrendador, el bloque del 180 puede ser una línea; mantén el detalle de facturas en los adjuntos.

115 por periodo: mes o trimestre · referencia de presentación · base declarada · retención declarada · corrección, si la hay.

180 por perceptor e inmueble: NIF · nombre legal · dirección y referencia catastral · tramo del año · base · retención · facturas de respaldo.

Incidencia: documento o periodo afectado · diferencia o dato pendiente · pregunta concreta para tu gestoría.

En la última línea, escribe algo que se pueda resolver: «Desde julio las facturas llevan otro NIF; adjunto el anexo y las facturas de julio a diciembre. ¿Corresponde separar los importes en el 180?». Eso le dice a tu gestoría qué dato debe comprobar y dónde está la evidencia.

Cómo cuadrar las bases y retenciones con el 115

En un arrendamiento sujeto, la base de retención excluye el IVA. En el caso del IRPF, el artículo 100 del Reglamento del IRPF aplica el tipo general a los conceptos satisfechos al arrendador, sin IVA.

Si el arrendador te repercute gastos de comunidad como parte del alquiler, comprueba si entran en la base aunque figuren en una línea aparte. El importe que ves en el banco cumple otra función: acredita lo que pagas al arrendador.

Supón que alquilas un local en Madrid a un arrendador que tributa por IRPF. El alquiler está sujeto y la factura de ejemplo incluye 950€ de renta y 50€ de gastos de comunidad que forman parte de la base. Con 210€ de IVA (21% sobre 1.000€) y el tipo general de retención del 19%, la revisión queda así:

Para comparar con el 115, usa 1.000€ de base y 190€ de retención. Los 1.020€ te sirven para localizar el pago, pero no son la base ni la retención. Si una transferencia reúne varias facturas, deja escrito cómo se reparte. La guía para cruzar facturas y movimientos bancarios te ayuda a documentar esos casos.

Una vez identificado el periodo fiscal de cada operación, suma por mes o trimestre y compara base con base y retención con retención. En el modelo 115, son las casillas 02 (base) y 03 (retención e ingresos a cuenta).

Si presentaste una complementaria, toma sus totales corregidos de las casillas 02 y 03 una sola vez. Conserva los dos justificantes, pero no sumes sus bases ni sus retenciones. La casilla 05 indica el importe adicional a ingresar.

Después, contrasta el total del ejercicio con el borrador del 180. Si aparece una diferencia, localiza primero el periodo y la factura que la explican.

El total cuadra, pero el arrendador está mal

Imagina que el mismo local cambia de arrendador en julio. Las rentas de enero a junio corresponden al arrendador A y las de julio a diciembre, al B. Cada mes tiene 1.000€ de base y 190€ de retención, como en el ejemplo. Al preparar el 180, alguien copia el NIF del primer semestre en todas las filas.

La suma de los 115 coincide con ambas columnas. El error se ve cuando contrastas el NIF y el tramo del año con el anexo y las facturas. Si una agencia cobra por cuenta del arrendador, comprueba en el contrato quién tiene derecho a la renta. La cuenta que recibe el pago puede ser de un intermediario.

La orden vigente del modelo 180 recoge los campos de identificación del perceptor y del inmueble. Si un mismo arrendador te alquila dos locales con referencias distintas, conserva el desglose por inmueble aunque coincida el NIF. Las preguntas frecuentes de la AEAT explican cómo revisar el reparto cuando un contrato cubre varios inmuebles con un precio conjunto.

Qué dejar pendiente si una factura cruza de año

Una factura de diciembre pagada en enero puede plantear una duda aunque los importes sean correctos. Guarda la fecha de emisión, el vencimiento pactado y la fecha de pago. Cada una explica algo distinto. Para decidir el periodo que corresponde, hay que comprobar cuándo nace la obligación de retener en ese caso.

En los alquileres sujetos a retención a cuenta del IRPF que trata esta guía, el artículo 78 del Reglamento atiende, por regla general, a cuándo se paga la renta.

Para retenciones a cuenta del Impuesto sobre Sociedades, el artículo 65 de su Reglamento atiende, con carácter general, a cuándo la renta es exigible, o al pago si es anterior. Por eso la fecha del banco, por sí sola, no basta para asignar todas las operaciones.

Marca aparte las facturas entre ejercicios, los atrasos y las rectificativas. Si un pago de enero liquida varias mensualidades vencidas, identifica cuáles son y qué 115 podría verse afectado. Si una rectificativa cambia la base de una factura anterior, adjunta ambas y pide a tu gestoría que confirme el periodo y la corrección que proceda.

Si el 180 recoge rentas satisfechas cuyo devengo o exigibilidad corresponde a un año anterior, revisa el campo Ejercicio devengo. El anexo VI pide desglosar los registros por año de devengo cuando se han pagado rentas de distintos ejercicios al mismo perceptor.

Deja visible la diferencia hasta tener una explicación: cambiar una cifra solo para igualar los totales puede ocultar el origen del problema.

Antes de dar por buena la hoja, revisa que cada importe anual tenga un periodo, un perceptor y un inmueble que puedas justificar. Puedes preparar el expediente con antelación y consultar en la ficha oficial de la AEAT el plazo que corresponda al ejercicio que declaras.

Preguntas frecuentes

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